Бизнес лидер : Новости :: Недвижимость в Израиле. Советы инвесторам

Мировой кризис всегда вызывает падение цен на недвижимость. Для одних – это ужас и форс-мажор, а вот для инвесторов – самое благоприятное время для покупки офисной, жилой, туристической, коммерческой и прочей недвижимости – всего того, что через некоторое время обязательно подорожает.

За последние два года цены на недвижимость в Нью-Йорке упали на 6,6 процента, в Токио – на 12 процентов, а в Москве на 3-5 процентов. Однако, есть одна страна на планете, где цены на недвижимость не падают практически никогда. И это государство – Израиль.

В чем же заключаются особенности израильского рынка недвижимости этой, и какие сегменты сильнее всего привлекают инвесторов в настоящее время?

Особенности кризиса на рынке недвижимости Израиля

В Израиле цена на недвижимость не падает в кризис, просто уменьшаются объемы продаж и строительства, – пояснили эксперты землячества трейдеров и инвесторов Израиля Академии Forex и биржевой торговли Masterforex-V. Такая ситуация происходит каждый раз, когда начинается кризис. К примеру, по данным официального статистического органа Израиля, объемы продаж новой недвижимости в стране снизились в январе на 8 процентов по отношению к предыдущему месяцу, а в некоторых местах и еще выше.

Чем израильская недвижимость привлекает инвесторов? Небольшой территорией, развитой инфраструктурой, мягким климатом, тремя красивейшими морями – Красным, Мертвым и Средиземным, центром трех религий – Иерусалимом, всемирно известными клиниками, в которых ежегодно на диагностику и лечение приезжают больше миллиона человек из разных уголков мира. Курортный сезон (следовательно, и спрос на жилье) местами длится круглый год. Поэтому, цена на недвижимость курортных городов, а также бизнес-центров страны – обусловленная растущим из года в год спросом – стабильно высока:

■ динамика цен на недвижимость Израиля в 2011 году. Прошлый год, год мирового экономического кризиса, показал лишь слабый прирост в стоимости недвижимости. В целом цена за 2011 год увеличилась на 2 процента. Для сравнения, 2010 год принес прирост стоимости на 17,6 процента по отношению к предыдущему.
■ каких сегментов рынка коснулось изменение цены? Дорогие квартиры стоимостью более 400 тысяч евро сохранили прежнюю цену, квартиры средней и низкой стоимости (до 300 тысяч евро) продолжили расти в цене;
■ динамика текущего года. В январе 2012 года было отмечено снижение объема заключаемых сделок, а местами этот показатель составил более 50 процентов. Меньше всего объемы продаж упали на недвижимости Тель-Авива (в среднем на 17 процентов) по отношению к прошедшему месяцу. В Иерусалиме же, наоборот, объемы реализации увеличились за январь на 3 процента. Самым дорогим регионом в Израиле по-прежнему остается Тель-Авив:
  Итак, объемы продаж недвижимости находятся сейчас на предкризисном уровне.

Стоимость недвижимости в Израиле

В среднем цена за квадратный метр в Израиле составляет:

– Эйлат – 1.480 долларов США; – Тель-Авив – 1.420 долларов; – Беэр-Шева – 1.390 долларов; – Хайфа – 1.070 долларов.

Самые высокая цена на недвижимость в Израиле – в Тель-Авиве и центральных районах страны. – стоимость двухкомнатной квартиры составляет до 1,5 миллиона шекелей (390 000 долларов США); – более дешевые квартиры продаются за 240 – 300 тысяч шекелей (100 000 американских долларов).

Средняя же цена израильской квартиры колеблется от 800 до 850 тысяч шекелей (208 – 210 тысяч долларов). Квартиры самого популярного формата – от 2 до 3,5 комнат – в Тель-Авиве продаются в среднем за 1400 тысяч шекелей;

– в Нетании цена 1 – 2 комнатной квартиры составляет 330 – 900 тысяч шекелей; – в Эйлате квартира стоит от 250 до 850 тысяч шекелей, при вилке цен от 300 тысяч до 3 миллионов шекелей. Эйлатская специфика состоит в том, что процент элитной недвижимости в этом маленьком городе крайне высокий; – на Севере Израиля цена на недвижимость немного меньше, чем в центре страны. К примеру, в Кирьят Шмона Вы можете купить 2-хкомнатную квартиру за 150 тысяч шекелей.

Почему меняется рынок недвижимости Израиля?

Как рассказал ведущий канадский эксперт Академии Masterforex-V Евгений Ольховский, эти тенденции обусловлены целым рядом факторов:

– банковская политика страны. Процентная ставка по вкладам понижена на 2,5 процента. Таким образом, Министерство финансов Израиля пытается повысить объем инвестиций внутри страны, тем самым снижая зависимость государства от внешней конъюнктуры, стимулируя рост экономики;
– налоговая политика Израиля. Повышение налога на прибыль, введенного в 2011 году,  с капитала проявилось в поведении участников рынка недвижимости. Первым сектором, где наблюдается понижение доходов налоговой сферы, стал земельный, и вместе с ним сектор недвижимого имущества.

Что привлекает инвесторов в израильской недвижимости?

В общей структуре инвестиций сфера недвижимости занимает от 10 до 15 процентов потока инвестиционных средств. Во втором полугодии 2011 года произошло снижение доли инвестиций в эту сферу с 14 до 10,7 процента. Ноябрьские объемы инвестиций уменьшились по отношению к октябрю на 50 процентов, а декабрьские к ноябрю – более чем на 40 процентов;

■ стоит ли ожидать обесценивания объектов недвижимости? Волнующим вопросом остается прогнозная оценка сегодняшней ситуации. Эксперты Академии называют уход с рынка спекулянтов-перекупщиков одним из факторов, способствующих снижению инвестиций и общего спроса в сфере недвижимости;
■ оценка рынка покупателей. Одна из израильских строительных компаний в феврале провела презентацию нескольких объектов недвижимости, вводимых в эксплуатацию. Руководство этой компании отмечает огромное количество потенциальных покупателей, которые прибыли на мероприятие. Таким образом, покупательская активность выше пессимистических тенденций, которые выносит статистика;
■ что способно понизить спрос? Важную роль в формировании спроса играет банковская политика Израиля. Сегодня процент на ипотечную ссуду довольно невысок. Банк Израиля хочет ужесточить меры по выдаче ссудного капитала, что может привести к снижению покупательской способности населения государства;
■ курс нового шекеля. Курс шекеля по отношению к доллару США торгуется во флете 0,2589-0,2707 – волны старшего волнового уровня А/В – говорят эксперты факультета изучения торговой системы Мasterforex-V. Пробитие верхней границы флета будет говорить о формировании ФЗР уровня Daily, как вероятность разворота тренда и самым близким уровнем сопротивления выступит пивот МФ 0,2793. Если произойдет пробитие нижней границы флета, то медвежий тренд продолжится “короткой” волной С или а(С) волнового уровня Daily2|Weekly.
■ цены на недвижимость в Израиле достигли “дна”, теперь только дорожать;

■ еще цены на недвижимость будут падать